Na rynku mieszkaniowym nadchodzi recesja. Tych, których stać na kupno mieszkań, jest coraz mniej, wykonawcy schodzą ze stawek, bo o kontrakt w budownictwie coraz trudniej. Deweloperzy będą zmuszeni obniżyć ceny - uważa analityk rynku mieszkaniowego.

Michał Wojtczuk: Na Twitterze opublikowałeś prognozę o końcu cyklu koniunktury na rynku mieszkaniowym. Uważasz, że etap ożywienia już się kończy, a w 2023 r. wejdziemy w fazę recesji. Dopiero w 2023? Już od początku tego roku sprzedaż mieszkań spada, transakcji ubywa z każdą kolejną podwyżką stóp procentowych i spadającą zdolnością kredytową.

Tomasz Narkun, analityk i inwestor mieszkaniowy: Rynek nieruchomości charakteryzuje się cyklicznością. To zjawisko zostało dokładnie zbadane i występuje regularnie od ponad 150 lat. Szczyty na rynkach nieruchomości występują co około 16-17 lat w krajach OECD i średnio co około 18,6 roku w USA. Poprzednie trzy takie top punkty mieliśmy w 1974 r., 1990 r. 2007 i wychodzi na to, że teraz wypadnie w 2023 r.

Twoja przeglądarka nie ma włączonej obsługi JavaScript

Wypróbuj prenumeratę cyfrową Wyborczej

Pełne korzystanie z serwisu wymaga włączonego w Twojej przeglądarce JavaScript oraz innych technologii służących do mierzenia liczby przeczytanych artykułów.
Możesz włączyć akceptację skryptów w ustawieniach Twojej przeglądarki.
Sprawdź regulamin i politykę prywatności.

Więcej na ten temat
Komentarze
Zaloguj się
Chcesz dołączyć do dyskusji? Zostań naszym prenumeratorem
Zerowy VAT na mieszkania.
Czyli cena netto natychmiast wzrośnie o 10-15%.
Tak jak z paliwami.
@andrzejg52
Żadnego zerowego VATu. Jeśli jakiś developer źle skalkulował i padnie (wątpię) to wprowadzić prawo, które będzie powodować pierwszeństwo spłaty roszczeń na rzecz banku przez państwo, w zamian za przejęcie nieruchomości. Jak już budżet ma dofinansowywać developera to dostając coś w zamian.
już oceniałe(a)ś
14
0
@12346789
Ja bym zrobił zerowy VAT ale jako ulgę. Kupujesz mieszkanie i VAT możesz odliczać od podatku dochodowego rozpisany na kilka lat. Wtedy nie byłoby presji na ceny.
już oceniałe(a)ś
3
0
@mirthis
Dobry pomysł.
już oceniałe(a)ś
0
0
Przy prawie 30-procentowych marżach jest jednak spora przestrzeń na obniżanie ceny
@senior12345678
Oficjalnie 30%, realnie ponad 50%
już oceniałe(a)ś
6
0
@Ricki
Kurde, to czemu jeszcze nie masz firmy deweloperskiej?
Może dlatego, że proces inwestycyjny trwa ileś lat i jest obarcvzony dużym ryzykiem, że na danej działce w końcu nie wybudujesz. I w efekcie ROE wcale nie jest takie zawrotne... co będzie można poznać po tym, że zaraz faktycznie iluś deweloperów padnie.
już oceniałe(a)ś
7
0
@luster
Jeżeli ktoś w danej branży plajtuje przy średnich marżach w tej branży wynoszących prawie 30%, to chyba nie najlepiej to świadczy o jego kompetencjach biznesowych?
już oceniałe(a)ś
8
0
@luster
Nie ma, bo na robocie trzeba się znać.
już oceniałe(a)ś
2
0
@luster
Twoja odpowiedź w zasadzie potwierdza to co napisałem. Marże są wysokie aby mieć kapitał na długi proces inwestycyjny i nietrafione zakupy działek.
już oceniałe(a)ś
2
0
@luster
Jakie jest ryzyko kiedy sprzedajesz większość lokali jeszcze przed wbiciem lopaty w ziemię?
już oceniałe(a)ś
4
0
@Ricki
I na pokrycie niekompetencji swojej i swoich źle opłacanych pracowników.
już oceniałe(a)ś
0
0
Ja wiem że deweloperzy nie będą pracować za darmo ale średni zysk od mieszkania w kraju takim jak Polska to rozbój w biały dzień
@Aneta111
Nie bronię deweloperów, ale marża to nie zysk.
już oceniałe(a)ś
14
0
@Aneta111
nikt nie broni zostać deweloperem i budować. Argument że nie masz kasy jest chybiony , możesz zacząć od 1 bliźniaka na którego finansowanie uzyskasz na pewno.
już oceniałe(a)ś
7
0
@adaml75
Dokładnie, marża na konkretnym projekcie deweloperskim typu 30% to bardzo fajny poziom, ale jak się do tego poalokuje wszystkie koszty ogólnego funkcjonowania, to pewnie już tak legendarnie nie będzie.
już oceniałe(a)ś
4
0
@Aneta111
bzdura. koszt metra mieszkania to 50-55% budowa, 20-30% grunt, 10-15% koszty własne. max zysk to jakieś 20% w skali projektu, nie rocznie, więc weź pod uwagę, jak to wygląda przez rozciągnięte procedury administracyjne - minimum 3 lata od włozenia kasy w projekt jest jej wyjęcie. daje to max 7% zarobek w skali roku. jeśli ceny mieszkań są wysokie, to oczywiscie zysk wzrasta, ale zazwyczaj wtedy drożeje też robocizna i grunty. natomiast ryzyko klapy i przeciągania projektu przez protesty sąsiadów, naciski ekologów i społeczne, ociągającą się administrację - jest wysokie.
już oceniałe(a)ś
13
0
@ekspancia
Bzdura, przecież nie ponosisz całych kosztów w momencie robienia projektu czy wbicia łopaty. Sama budowa trwa z rok, może dwa i dopiero w jej trakcie ponosisz połowę kosztów. A z drugiej strony klient wpłaca przynajmniej część kasy sporo przed odebraniem mieszkania.
już oceniałe(a)ś
8
0
@Senlin
A kto pisał o ponoszeniu kosztów w momencie robienia projektu?
już oceniałe(a)ś
1
0
@ekspancia
Średnia cena 1m2 działki budowlanej w Warszawie, to jakieś 1000 zł. Z każdego takiego metra deweloper wyciska więcej niż 1m2 mieszkania, bo wprawdzie nie zabudowuje całej działki (zazwyczaj), ale też nie buduje parterowych budynków tylko z reguły wielopiętrowe. Więc przy działce zabudowanej w połowie i budynku czterokondygnacyjny (3 piętra + parter) w metrze kwadratowym mieszkania jest 500 zł ceny gruntu. Cena 1m2 w Warszawie, to obecnie pewnie ponad 10 tyś zł, więc koszt gruntu stanowi jakieś 5% tej ceny, a nie 20-30%
już oceniałe(a)ś
9
0
@eddie
Ktoś, kto napisał dwa komentarze wyżej o wyjęciu zysku "minimum 3 lata od włozenia kasy w projekt". Otóż nie, nie 3 lata po włożeniu kasy. Efektywnie znacznie krócej, z powodów opisanych wyżej. Gros kosztów to ostatni rok-półtora. Zyski deweloperów są póki co, bez wątpienia "godne".
już oceniałe(a)ś
6
0
@senior12345678
ahahaha, napisz, gdzie kupię działkę za 1000 zł z metra w waw, biorę w ciemno w tej chwili, szczególnie z miejscowym planem na wielorodzinne. nie mas zpojęcia o rynku gruntów.
już oceniałe(a)ś
2
0
@Senlin
grunt kupujesz na starcie. działka na sto mieszkań w dobrej dzielnicy warszawy to cena 20 - 25 mln zł. nie można się zakredytować na grunt, banki deweloperom udzielają kredytów tylko przy wkładzie własnym ok. 30?%. mówię o normalnych przedsiębiorcach, nie krętaczach ze skoków czy rządu. po zakupie działki budowę mozesz zacząć najwcześniej po pół roku - ale wtedy zapewne za działkę zapłacisz blizej 30 mln, nie 20. budowa trwa 1,5 roku. zazwyczaj po zakupie działki start budowy wypada po 1,5 roku. dlatego całosć przedsiewzięcia to minimum 3 lata, bo wystarczy jakiś protest i mamy wydłużenie o kilka miesięcy. Zatem inwestor takiego bloczku na 100 mieszkan wykłada 25 mln + koszty utrzymania przedsiębiorstwa, pracowników, projekty itd., bez jakiegokolwiek zysku przez minimum rok. pieniądze od klientów wpływają dopiero po zamknięciu konkretnych etapów budowy, więc nie ma tu mowy o adekwatnym refinansowaniu. poza tym są to środki za wkład w budowę, nie grunt i inne koszty inwestora.
już oceniałe(a)ś
2
0
@kuba_wu
są godne, bo ryzyko klapy jest wysokie. jak chcesz mieć dobre zyski to idziesz w wysokie ryzyka. jesli przy wyłozeniu kasy i ryzyku jej zamrozenia na lata nie masz dobrego zysku, to inwestujesz w inną branże, np. obligacje ;)
już oceniałe(a)ś
1
0
@ekspancia
Jak rozumiem, deweloperzy kupują jedynie działki budowlane w miejscach objętych miejscowym planem (najlepiej już z wydanym pozwoleniem na budowę)? Ciekawe?
już oceniałe(a)ś
1
0
@ekspancia
I sprawdziłem. Rzeczywiście cena gruntu pod zabudowę wielorodzinną jest wyższa. W 2020 r. w Warszawie wynosiła średnio 1627 zł. Niech będzie, że w tym roku, po wzroście, wynosi nawet 2 tyś zł. To nadal będzie jednak tylko 10% ceny metra kwadratowego mieszkania przy założeniach, które przyjąłem, a nie 20-30%.
już oceniałe(a)ś
1
0
@senior12345678
Ponadto zwracam uwagę, że informacja o prawie 30-procentowych marżach deweloperów opiera się na informacjach podawanych przez nich samych. Więc, kierując się Twoją logiką, rozumiem, że bezwstydnie nas wszystkich oszukują i podają nieprawdziwie wysokie marże? Zapewne po to, żeby zapłacić wyższy podatek dochodowy
już oceniałe(a)ś
2
0
@senior12345678
Marza to nie zysk, jest to opisane w samym artykule. Sprawdź definicję. Twoje wywody o wartości gruntów są równie chybione. Wiesz, że dzwoni, ale nie wiesz gdzie. Inwestycje deweloperskie to naprawdę nie jest bułka z masłem i nie wystarczy przeczytać kilku artykułów, żeby się na tym znać. Zaczynając od tego, że wartości gruntu deweloperzy nie opisują w cenie za m2 gruntu tylko w cenie do metrów możliwych do wybudowania i sprzedania mieszkań i usług. Po resztę szkolenia zapraszam odpłatnie ;)
już oceniałe(a)ś
0
0
@ekspancia
Tak sobie czytam swoje wpisy i nie znajduję takiego, w którym napisałbym, że marża to to samo, co zysk:) Ale rzeczywiście dobrze byłoby może uzgodnić rozumienie pojęć: rozumiem, że zgadzasz się z tym, że zysk jest zawarty w marży, więc jeżeli marża rośnie, a pozostałe elementy zawarte w marży nie rosną w sposób nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do wzrostu marży, to z całą pewnością oznacza to, że zysk wzrósł co najmniej proporcjonalnie. Przy tym założeniu wzrosty marż deweloperów oznaczają zatem wzrost ich zysków.
Natomiast w odniesieniu do moich dyletanckich wyliczeń dotyczących wpływu ceny gruntu na cenę mieszkań, to mniej więcej opierały się na tym założeniu, o którym piszesz. Jeżeli na 1m2 nieruchomości można wybudować 1/2m2 mieszkania, to wtedy w cenę 1m2 mieszkania wchodzi cena 2m2 gruntu. Natomiast jeżeli na 1m2 gruntu można wybudować 2m2 mieszkania, to wtedy w cenę 1m2 mieszkania wchodzi cena 1/2m2 gruntu. Gdzie tu błąd?
już oceniałe(a)ś
0
0
@senior12345678
błąd tkwi w braniu średniej ceny za działki pod wielorodzinną, kiedy moze to być 1000m2 pod czterolokalową sztadwillę na obrzeżach jak i 500m2 na wieżowiec w centrum. przy czym 1000zł/m2 powierzchni mieszkania w waw jest nieosiągalne nigdzie od jakichs 4 lat, nawet białołęka czy inny wawer stoi wyżej, minimum 1500.
już oceniałe(a)ś
0
0
@ekspancia
Zieff. Deweloperzy maja swoje banki ziemi, nie kupuja gruntu i następnego dnia ruszają z projektowaniem. To co trafia teraz do sprzedazy bylo kupowane 4-6, a niektore dzialki 12-14 lat temu, po poprzednim krachu. Nadal @senior ma racje co do udzialu gruntu, zreszta nawet raporty NBPu to ładnie wyliczają
już oceniałe(a)ś
1
0
@geordi
bank ziemi sprzed 14 lat w polsce, hahaha. śnij dalej
już oceniałe(a)ś
0
0
Przed wojną co dwa tygodnie w Wyborczej był artykuł jak to fajnie być fliperem. ;)
@kaczorciech
oraz ze ceny będą tylko rosły
już oceniałe(a)ś
26
0
@udet1124
No i rosną. Ciągle nie chcą przestać rosnąć.
już oceniałe(a)ś
7
0
PIEKŁO zamarzło, na gazecie artykuł o spadkach.
@udet1124
Przecież zawsze były, na zmianę z artykułami o wzrostach. Do wyboru do koloru, co kto chce.
już oceniałe(a)ś
8
0
Czyli trzeba robić wszystko tylko nie obniżać marżę deweloperów. Proste.
@bmmb
Ale wiesz, że marża brutto to nie zysk, prawda? Dopiero z tej marży płaci się pracownikom dewelopera (nie budowlańcom, oczywiste, ale niektórym trzeba napisać rzeczy oczywiste) oraz pokrywa wszystkie inne koszty dewelopera.
już oceniałe(a)ś
6
0
@bmmb
Marża się sama obniży, jak nie będzie chętnych na kupowanie w tych cenach.
już oceniałe(a)ś
8
0
Kupujta bo taniej nie bedzie! MaWi
@lwplwp
Trzeba oddać MaWi, że pisał to w czasie gdy średnia cena m2 w Warszawie była 7k.
już oceniałe(a)ś
7
0
@orkan85
Dlaczego kłamiesz ? W 2007-2008 cena transakcyjna w Warszawie dla mieszkań na rynku pierwotnym wynosiła 8,5k (ofertowe 9,5k), a dla mieszkań na rynku wtórnym 9k (ofertowe 10k). Wystarczy sprawdzić w danych NBP. Tyle, że w tamtym okresie przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie umożliwiała uzyskanie kredytu na 400k, gdzie takie przeciętne wynagrodzenie w połowie 2021 r. umożliwiało uzyskanie kredytu 600k. Widzisz różnicę, z której wynikały takie wzrosty cen między 2008 a 2021 ? Teraz ludzikom ze średnią poleciała zdolność ponownie na 300k. Jak to się przełoży na ceny chyba nie trzeba tłumaczyć.
już oceniałe(a)ś
1
0
Cóż, niewidzialna ręka rynku. Jak się inwestuje, trzeba liczyć się z ryzykiem.
/s
@abanazar
hehehe
już oceniałe(a)ś
1
0