- Chcemy uzupełnić ofertę najmu dla osób, które przekraczają kryteria do lokalu komunalnego, a nie są w stanie zabezpieczyć potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie - mówi Michał Zgórzak, wicedyrektor biura polityki lokalowej w ratuszu.

Na zaplanowany do 2022 r. program rewitalizacji Pragi ratusz przeznaczył 1,4 mld zł. Część tych pieniędzy pochłoną remonty starych kamienic i mieszkań oraz przyłącza do sieci. Najważniejszym celem jest poprawa jakości życia mieszkańców. - Chcemy nadać Pradze śródmiejski charakter. Inwestować w istniejącą zabudowę, w to, co jest zdegradowane lub opuszczone, w zabytkowe kamienice, podwórka - mówił „Gazecie Stołecznej” przed dwoma laty wiceprezydent Warszawy Michał Olszewski.

Ratusz wskazuje, kto mieszka

Rewitalizacja Pragi to także nowatorskie rozwiązania. Zarówno w starych kamienicach, jak i w nowych domach powstaną mieszkania dla warszawiaków, którzy zarabiają za dużo, by zamieszkać w lokalu komunalnym, ale za mało, by wynająć mieszkanie za rynkowe stawki, przekraczające niekiedy nawet 40-50 zł za m kw. To w stolicy nowość.

- Dziś w Warszawie oferta mieszkaniowa dla tych, którzy nieznacznie przekraczają kryteria dochodowe do najmu lokalu komunalnego, jest bardzo ograniczona - przyznaje wicedyrektor Zgórzak. I dodaje: - W Polsce jesteśmy również przyzwyczajeni do posiadania mieszkania na własność. Na Zachodzie dużą część mieszkań stanowią lokale wynajmowane. W małej części są to lokale własnościowe. Chcielibyśmy naszymi działaniami zmienić podejście ludzi. To, co robimy, ma w tym pomóc: nie kwalifikujesz się do najmu lokalu komunalnego, być może dla ciebie jest oferta w postaci najmu lokali w zasobie spółek TBS.

W Polsce jesteśmy przyzwyczajeni do posiadania mieszkania na własność. Na Zachodzie dużą część mieszkań stanowią lokale wynajmowane.  Chcielibyśmy naszymi działaniami zmienić podejście ludzi.

To właśnie spółki TBS Warszawa Północ i TBS Warszawa Południe wybudują bądź wyremontują mieszkania do najmu dla lokatorów wskazanych przez miasto. Będzie w nich oczywiście centralne ogrzewanie (czego w wielu starych kamienicach na Pradze brakuje), więc mają być tanie w utrzymaniu. - Sposób jest taki: spółki dostaną część kwoty od miasta, na resztę biorą nisko oprocentowany kredyt w Banku Gospodarstwa Krajowego. Rozważamy również możliwość partycypacji osób zewnętrznych w budowie lokali - objaśnia Zgórzak.

Tak ma wyglądać po remoncie kamienica przy łomżyńskiej 20. Widok od frontu.Tak ma wyglądać po remoncie kamienica przy łomżyńskiej 20. Widok od frontu. Materiały UM Warszawa

Ratusz będzie dysponować tak powstałymi lokalami. - Część lokali miasto będzie wynajmowało od TBS i podnajmowało tym, którzy nie kwalifikują się do zamieszkania w lokalu komunalnym. W większości jednak miasto będzie miało prawo wskazać mieszkańców i zapłacić za nich partycypację (udział w inwestycji). Trzecia grupa mieszkańców to ci, którzy zapłacą partycypację i staną się najemcami zasobu TBS na standardowych zasadach. Pierwszeństwo mają mieć lokatorzy zreprywatyzowanych kamienic.

Sposób na stare kamienice

TBS Warszawa Południe wyremontuje kamienice wniesione aportem do spółki przez miasto. To m.in. kamienica przy Stalowej 29, nazwana już międzypokoleniową. Powstanie w niej placówka opiekuńczo-wychowawcza z 12 lokalami mieszkalnymi, do których mają się wprowadzić seniorzy. Jest już wybrany wykonawca, który wyremontuje kamienicę. Według planów pierwsi lokatorzy mają się wprowadzić pod koniec przyszłego roku. Pomysł, nigdy wcześniej nierealizowany w Warszawie, polega na tym, że w ramach projektu społecznego w jednym domu obok seniorów zamieszka młodzież.

TBS Warszawa Południe przejął też stare kamienice przy Łomżyńskiej 20 i 26, Małej 15 i Targowej 14. Z kolei na tyłach domu przy Targowej 12 spółka wybuduje nową nieruchomość.

- Kamienice przekazywane do TBS są w bardzo złym stanie, często znajdują się pod opieką konserwatora. Dzięki przekazaniu ich spółce TBS miasto nie będzie musiało wydać całej kwoty na remont. Spółka zaciągnie na to częściowo kredyt. A w tych lokalach zamieszkają ludzie wskazani przez miasto ? opisuje meandry pomysłu wicedyrektor Zgórzak. I przyznaje, że remont starych kamienic jest znacznie droższy niż budowa nowej nieruchomości.

Przy Łomżyńskiej 20 (14 lokali mieszkalnych) i 26 (47 lokali) również powstaną placówki opiekuńczo-wychowawcze (w każdej kamienicy po jednym dużym, nawet 250-metrowym mieszkaniu dla pieczy zastępczej). Zakończenie prac jest tam planowane w połowie 2019 r.

Tak ma wyglądać po remoncie kamienica przy Małej 15.Tak ma wyglądać po remoncie kamienica przy Małej 15. Materiały UM Warszawa

- Targowa 14 to duża nieruchomość. Cztery wewnętrzne podwórka, według planów ma powstać 75 lokali mieszkalnych, a ok. 40 proc. powierzchni ma mieć funkcję użytkową, m.in. do celów kulturalno-społecznych. Do tego kamienica jest bardzo zniszczona, o trudnym układzie w środku. Budynek jest w rejestrze zabytków - opisuje Michał Zgórzak. Z uwagi na zakres prace planowane są do 2021 r.

- Dążymy do tego, by w ramach programu rewitalizacji standardem było centralne ogrzewanie. Jeżeli chodzi o windę, to sytuacja jest skomplikowana: potrzebna jest zgoda konserwatora zabytków - mówi Zgórzak. Tam, gdzie konserwator się zgodzi, winda powstanie.

Nie dla tych, których stać na kupno

Z kolei spółka TBS Warszawa Północ skupi się na realizacji nowych inwestycji na rewitalizowanym terenie. Nowe bloki mieszkalne powstaną przy Korzona (64 lokale, toczą się już prace, ich zakończenie planowane jest na koniec 2018 r.), Radzymińskiej, róg Handlowej (190 lokali, zakończenie prac w 2019 r.), Chyrowskiej, róg Złotopolskiej (25 lokali, zakończenie prac ok. 2020 r.), Strzeleckiej (trwają przygotowania do wniesienia nieruchomości do spółki) i Starzyńskiego (budowa zacznie się ok. 2020 r.).

Ani w wyremontowanych kamienicach, ani w nowych blokach nie będzie lokali komunalnych. Zasady zasiedlania w obu przypadkach będą takie same: miasto będzie miało prawo podnajmu albo wskazania najemcy, za którego zapłaci partycypację. W bloku przy Korzona 70 proc. lokatorów będzie podnajmowało mieszkania od miasta, 30 proc. będzie wskazanych przez ratusz.

- Jest to nowatorskie podejście do tematu. Wynika z tego, że chcemy, by zamieszkali tam ludzie z różnymi dochodami - przyznaje wicedyrektor Zgórzak. - Chodzi o to, by w jednym miejscu mieszkali ludzie o różnych dochodach, sytuacji rodzinnej i w różnym wieku, by mieszkańcami nie byli sami młodzi single albo ludzie po sześćdziesiątce. Taki miks z powodów społecznych jest najbardziej pożądany.

I objaśnia: - Zróżnicowanie jest istotne, bo chcemy uniknąć gentryfikacji. Na Pradze-Północ zdarzają się zamknięte enklawy bogactwa i biedy. Domy wybudowane bądź wyremontowane przez spółki TBS to nie będą grodzone osiedla. Brak płotu to jedna z przesłanek, by nie tworzyć sztucznych obszarów biedy i bogactwa, które się wzajemnie antagonizują. Brak ogrodzonych osiedli to również mniej konfliktów społecznych, które wybuchają choćby z prozaicznych przyczyn: ludzie muszą nadkładać drogi.

Domy wybudowane bądź wyremontowane przez spółki TBS to nie będą grodzone osiedla. Brak płotu to jedna z przesłanek, by nie tworzyć sztucznych obszarów biedy i bogactwa, które się wzajemnie antagonizują.

Jednocześnie urzędnicy zakładają, że mieszkania w spółkach TBS w dyspozycji ratusza nie będą dostępne dla tych, których stać na kupno bądź wynajęcie lokum na rynku. Tu też będą obowiązywać kryteria dochodowe, ale wyższe niż w przypadku najmu lokali komunalnych.

Mieszkania na zachętę

Ile będą wynosić czynsze w lokalach z miejskiego najmu? - To zależy od kilku zmiennych. Najważniejsze czynniki, które determinują wysokość czynszu, to koszt budowy i koszt pozyskania finansowania zewnętrznego. Przy Korzona oferta złożona przez wykonawcę była niższa niż zakładane przez nas koszty budowy. Koszt kredytu minimalizujemy wkładem miasta. Zakładamy, że czynsz maksymalny wyniesie ok. 20 zł za m kw., a optymalny - ok. 15 zł za m kw. - zapowiada wicedyrektor Zgórzak. Będzie więc wyższy niż w lokalu komunalnym (ok. 8 zł za m kw.), ale też dużo niższy niż rynkowy.

W niektórych nieruchomościach mają być zlokalizowane centra aktywności lokalnej. Na parterach, tam gdzie jest to możliwe, będą lokale usługowe.

Urzędnicy podkreślają: to ma być oferta, która wypełni lukę na rynku mieszkaniowym Warszawy.

- Rozwijanie oferty najmu lokali komunalnych i w spółkach TBS jest istotne, bo może uchronić od popełnienia życiowego błędu w postaci niewspółmiernego do możliwości finansowych zadłużenia się w bankach - przyznaje Michał Zgórzak. - Powoli zaczyna się zmieniać mentalność ludzi, że trzeba posiadać własne mieszkanie. Zwłaszcza osoby młode nie chcą być przywiązane do jednego lokalu długoletnim kredytem, chcą być bardziej mobilne. Kształtując politykę mieszkaniową, chcemy też przyciągnąć do Warszawy nowych mieszkańców. Zachętą ma być to, że miasto dba o potrzeby mieszkaniowe nie tylko w minimalnym ustawowym zakresie - przez zapewnienie lokali komunalnych i socjalnych - ale również w szerszym zakresie, czyli rozwijając ofertę stosunkowo tanich mieszkań dla tych, którzy przekraczają kryteria dochodowe.